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10 perguntas frequentes sobre a regularização de imóveis no Brasil

1. Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura pública e o registro do imóvel são dois documentos diferentes, mas igualmente essenciais para garantir a propriedade legal de um bem. A escritura é o contrato formalizado em cartório que comprova a intenção de compra e venda entre as partes. Já o registro é o ato que transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador, mediante a averbação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja: a escritura prova que houve a negociação, mas só o registro garante que o imóvel é seu de fato perante a lei. Sem o registro, mesmo com escritura feita, o bem ainda estará legalmente em nome do vendedor.

2. Um contrato de compra e venda é suficiente para garantir a propriedade?

Não. O contrato de compra e venda, mesmo que seja reconhecido em cartório, não transfere a propriedade do imóvel. Ele representa apenas um acordo entre as partes e obriga o vendedor a transferir o bem, mas não substitui a escritura e o registro.

Muitas pessoas compram imóveis apenas com contrato particular, acreditando estarem seguras, mas correm sérios riscos — como perder o imóvel em caso de dívidas do vendedor, disputas familiares ou penhoras. Para ter segurança jurídica, o ideal é lavrar a escritura pública e registrar o imóvel no cartório competente.

3. Por que é importante registrar o imóvel no cartório?

Registrar o imóvel no cartório é o único meio legal de se tornar oficialmente o proprietário. O registro garante segurança jurídica, protege contra fraudes, evita disputas com terceiros e permite a valorização do bem no mercado.

Além disso, sem o registro, o comprador não pode vender, financiar ou usar o imóvel como garantia bancária. Também pode enfrentar dificuldades em inventários, divórcios e ações judiciais. Por isso, o registro é o passo mais importante na regularização do imóvel — sem ele, o comprador corre o risco de não ter seus direitos reconhecidos.

4. Como regularizar um imóvel comprado de pessoa falecida?

Se o imóvel foi adquirido de alguém que já faleceu e não houve escritura nem registro, é necessário tomar cuidados específicos para regularizar a propriedade. Nesses casos, o comprador deve:

Verificar se existe um inventário judicial ou extrajudicial aberto;
Negociar com os herdeiros para lavrar a escritura definitiva;
Ou, se necessário, ingressar com uma ação de adjudicação compulsória ou ação de usucapião, dependendo da situação.

É fundamental contar com a orientação de um advogado, pois o procedimento varia conforme o caso. Regularizar esse tipo de imóvel é possível, mas exige atenção à documentação e à situação do espólio.

5. É possível regularizar um imóvel adquirido apenas com recibo ou contrato informal?

Sim, é possível — mas o recibo não garante a propriedade do imóvel. Para que o comprador tenha segurança jurídica, será necessário:

Verificar se o antigo dono ainda está vivo e disponível para lavrar a escritura;
Ou, em caso de dificuldades, recorrer à usucapião ou ação judicial (como adjudicação compulsória).

A regularização de imóveis adquiridos informalmente é muito comum no Brasil, principalmente em áreas urbanas. O ideal é não demorar para regularizar, pois quanto mais tempo passa, maiores são os riscos de perda do imóvel ou dificuldades com herdeiros, penhoras ou litígios.

6. O que é usucapião e quando ele pode ser utilizado para regularizar um imóvel?

A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel quando alguém o ocupa por um determinado tempo, de forma contínua, pacífica e com ânimo de dono, sem ser contestado por terceiros. Ela pode ser usada para regularizar imóveis:

Comprados informalmente;
Herdados verbalmente;
Ocupados por abandono do antigo dono;
Ou ocupados por longos anos, com investimento e melhorias.

Existem vários tipos de usucapião (extraordinária, ordinária, urbana, rural, familiar), e o tempo exigido varia de 2 a 15 anos, conforme o caso. A usucapião pode ser feita por via judicial ou extrajudicial, com acompanhamento de advogado.

7. Quais são os documentos necessários para regularizar um imóvel?

A documentação pode variar conforme o tipo de regularização (escritura, registro, usucapião, adjudicação compulsória), mas os documentos básicos mais comuns incluem:

Contrato de compra e venda ou recibos de pagamento;
Documentos pessoais do comprador e vendedor (RG, CPF, certidão de casamento, se aplicável);
Matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro;
Comprovantes de posse (contas em nome do comprador, fotos, declarações de vizinhos);
Planta e memorial descritivo assinados por engenheiro, quando exigido;
Certidões negativas de débitos e ônus.

Contar com a ajuda de um advogado facilita a reunião correta de todos os documentos, evitando atrasos e exigências adicionais do cartório ou do juiz.

8. Quanto custa para regularizar um imóvel no cartório?

Os custos para regularizar um imóvel dependem do valor do bem, do estado em que ele se encontra e do tipo de procedimento. Os principais custos são:

Escritura pública: geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel, conforme a tabela de emolumentos estadual;
Registro no cartório de imóveis: também com base percentual;
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia entre 2% e 3%, conforme o município;
Certidões, plantas e documentos técnicos: variam conforme a complexidade do imóvel.

O valor total pode ficar entre 4% e 8% do valor venal do imóvel, mas é um investimento necessário para garantir a segurança jurídica e valorização da propriedade.

9. Posso registrar um imóvel que está em nome de outra pessoa?

Sim, em algumas situações é possível, desde que haja base legal para isso. As formas mais comuns são:

Adjudicação compulsória: quando há um contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor se recusa a lavrar a escritura;
Usucapião: quando a posse é antiga, contínua e o imóvel está abandonado ou sem oposição do proprietário;
Inventário ou partilha judicial: quando o imóvel está em nome de falecido e os herdeiros precisam regularizar a titularidade.

O importante é demonstrar a legitimidade da posse ou do vínculo contratual. Para isso, é indispensável orientação jurídica, pois cada caso exige uma estratégia específica.

10. Preciso de um advogado para regularizar meu imóvel?

Sim, na maioria dos casos é altamente recomendado — e, em muitos procedimentos, é obrigatório por lei. Por exemplo:

Ações judiciais como usucapião, inventário ou adjudicação compulsória exigem obrigatoriamente advogado;
Na usucapião extrajudicial, mesmo sendo feita em cartório, a presença de um advogado é exigida pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.

Além disso, um advogado especializado garante que toda a documentação esteja correta, evita erros que podem atrasar o processo e oferece segurança jurídica durante toda a regularização. O custo da assessoria é pequeno comparado aos riscos de perder o imóvel ou enfrentar disputas judiciais futuras.

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