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Como regularizar um imóvel adquirido por contrato de compra e venda?

O que é um contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento particular ou público que formaliza o acordo entre comprador e vendedor sobre a transferência de propriedade de um bem imóvel. Ele estabelece as condições do negócio, como preço, prazos, forma de pagamento, e demais cláusulas relacionadas à transação. Apesar de ter validade jurídica, esse contrato não transfere a propriedade do imóvel, apenas gera a obrigação de fazê-lo por meio do registro da escritura pública no cartório competente.

Validade do contrato de compra e venda

O contrato particular de compra e venda tem validade entre as partes e pode ser utilizado como prova da transação. Ele é especialmente comum em negociações parceladas, loteamentos ou imóveis em processo de regularização. No entanto, por si só, esse contrato não confere a propriedade plena do imóvel ao comprador. A validade legal existe, mas seus efeitos são limitados à obrigação de fazer — ou seja, obriga a parte vendedora a transmitir o bem, mas ainda não garante o direito real de propriedade.

Limitações do contrato sem registro em cartório

A principal limitação de um contrato de compra e venda não registrado é que ele não transfere a propriedade do imóvel. Isso significa que, para a lei, o verdadeiro proprietário continua sendo aquele cujo nome consta na matrícula do imóvel. Sem o registro da escritura, o comprador:

Não pode vender legalmente o imóvel;
Corre riscos em caso de falecimento do vendedor;
Pode perder o bem em situações de dívidas ou penhoras contra o vendedor;
Enfrenta dificuldades para financiar ou regularizar construções.

Por isso, a regularização do imóvel é essencial para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros.

Por que é importante regularizar o imóvel?

A regularização do imóvel é o passo fundamental para garantir que o comprador seja reconhecido oficialmente como proprietário perante a lei. Mesmo que o contrato de compra e venda esteja assinado e as parcelas quitadas, sem a escritura pública registrada no cartório de imóveis, o bem continua em nome do antigo proprietário. Regularizar evita riscos jurídicos, facilita futuras transações e assegura os direitos do comprador sobre o imóvel adquirido.

Riscos de manter apenas o contrato particular

Manter apenas o contrato particular de compra e venda sem fazer a escritura e o registro expõe o comprador a diversos riscos, como:

Perda do imóvel em caso de penhora ou dívidas do vendedor, já que o bem ainda consta em seu nome;
Impossibilidade de revenda legal do imóvel, dificultando futuras negociações;
Problemas em inventário ou herança, caso o vendedor venha a falecer;
Negativa de financiamento ou regularização perante órgãos públicos.

Além disso, em caso de litígios, o contrato particular tem força limitada em comparação ao registro oficial. Por isso, a regularização é a única forma de garantir a posse plena e legal do bem.

Benefícios da escritura e do registro do imóvel

Ao providenciar a escritura pública e o registro no cartório de imóveis, o comprador passa a ser o proprietário legal e incontestável do bem. Entre os principais benefícios estão:

Segurança jurídica, com proteção contra terceiros;
Possibilidade de revenda legal ou financiamento bancário;
Valorização do imóvel no mercado;
Inclusão no patrimônio oficial do comprador, com todos os direitos decorrentes disso.

A escritura registrada é o único documento capaz de transferir a propriedade de forma definitiva, tornando a regularização indispensável para quem deseja proteger seu investimento.

Como é o processo de regularização do imóvel

O processo de regularização de um imóvel adquirido por contrato de compra e venda envolve a formalização da transação perante o cartório de notas e o cartório de registro de imóveis. Esse procedimento é indispensável para transformar o contrato particular em um direito real, reconhecido legalmente como propriedade. A regularização garante segurança jurídica, evita disputas e assegura o pleno exercício dos direitos do comprador sobre o imóvel.

Análise da documentação do imóvel

O primeiro passo é realizar uma análise completa da documentação do imóvel e do vendedor. É necessário verificar:

A matrícula atualizada do imóvel (que deve estar livre de ônus, pendências ou disputas);
Certidões negativas de débitos (municipais, estaduais e federais);
Regularidade do imóvel perante a prefeitura, especialmente se houver construções no terreno;
Capacidade civil e legal do vendedor, para garantir que ele tem direito de alienar o bem.

Essa análise evita que o comprador adquira um imóvel com problemas ocultos ou impedimentos legais.

Escritura pública de compra e venda

Após a conferência dos documentos, deve-se lavrar a escritura pública de compra e venda em um cartório de notas. Esse documento oficializa o negócio jurídico e é indispensável sempre que o valor do imóvel ultrapassar 30 salários mínimos. Na escritura, são descritos os dados do imóvel, das partes envolvidas, o valor da transação e o regime de pagamento. A escritura é o documento que dá início à regularização da propriedade — mas ainda não transfere a posse legal até que seja registrada no cartório de imóveis.

Registro da escritura no cartório de imóveis

O último passo é levar a escritura pública ao cartório de registro de imóveis correspondente à localização do bem. É esse registro que efetivamente transfere a propriedade para o nome do comprador. A partir desse momento, o imóvel passa a constar na matrícula como pertencente ao novo proprietário, com todos os efeitos legais garantidos. Sem esse registro, mesmo com escritura feita, o comprador ainda não tem o domínio legal do imóvel. Por isso, o registro é etapa obrigatória para concluir a regularização.

Regularização de imóvel comprado de pessoa falecida ou construtora

Nem sempre o imóvel é adquirido em condições ideais. Muitas vezes, o comprador assina um contrato de compra e venda, mas o vendedor falece antes de realizar a escritura, ou a transação ocorre com uma construtora que ainda não entregou a documentação definitiva. Nessas situações, o processo de regularização exige etapas específicas, mas é possível garantir a propriedade legal com a orientação adequada.

Procedimentos específicos em caso de vendedor falecido

Quando o imóvel foi comprado por contrato e o vendedor falece antes da lavratura da escritura ou do registro, é necessário verificar se o bem já está incluído no inventário. Os caminhos possíveis são:

Se o imóvel ainda está em nome do falecido, o comprador precisará ingressar com ação de adjudicação compulsória ou negociar com os herdeiros para lavrar a escritura.
Caso haja acordo entre as partes, os herdeiros podem outorgar a escritura em nome do espólio ou mediante autorização judicial.
Se houver resistência dos herdeiros, o caso poderá ser judicializado, exigindo provas de quitação e da boa-fé do comprador.

Esse tipo de regularização é mais demorado, mas juridicamente viável quando bem fundamentado.

Regularização junto à construtora ou loteadora

No caso de imóveis adquiridos diretamente de construtoras, loteadoras ou incorporadoras, a regularização depende da finalização do processo de registro do empreendimento e da individualização das unidades.

Algumas situações comuns:

Imóvel adquirido na planta: o registro só é possível após a averbação da construção e individualização da matrícula.
Lotes em áreas não regularizadas: o comprador pode depender de ações coletivas de regularização fundiária (REURB), com participação do município.
Contrato com alienação fiduciária: o imóvel só será transferido após a quitação integral do financiamento.

Nesses casos, é fundamental acompanhar a situação jurídica da construtora e manter os pagamentos e documentos organizados para garantir a escritura e o registro futuro.

Quanto custa para regularizar um imóvel?

Regularizar um imóvel envolve custos obrigatórios com escritura pública, registro no cartório de imóveis e o pagamento de tributos, especialmente o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Esses valores variam conforme o município, o valor do imóvel e o estado em que ele se localiza. Apesar dos custos, o investimento é essencial para garantir segurança jurídica e valor de mercado ao bem.

Custos com escritura pública

A lavratura da escritura pública é feita em cartório de notas e seu valor é calculado com base no tabelionato oficial de emolumentos do estado onde está localizado o imóvel. Em geral, o custo gira em torno de 2% a 3% do valor venal do imóvel, podendo variar de acordo com o valor declarado e o tipo de operação (à vista ou financiada). Além disso, podem incidir taxas administrativas, autenticações e certidões adicionais. O ideal é consultar previamente o cartório da cidade para obter um orçamento exato antes de iniciar o processo.

Custos com registro e impostos (ITBI)

Após a escritura, o comprador deverá:

Pagar o ITBI, imposto obrigatório cobrado pelo município. O valor costuma variar entre 2% e 3% sobre o valor venal ou da transação (o que for maior).
Registrar a escritura no cartório de registro de imóveis, cujo custo também é proporcional ao valor do bem e segue tabela estadual.

É importante lembrar que sem o pagamento do ITBI, não é possível registrar a escritura, e sem o registro, o imóvel continua legalmente em nome do vendedor. Ou seja, esses custos fazem parte do processo obrigatório de aquisição definitiva da propriedade.

A importância do apoio jurídico para regularizar o imóvel

Contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para garantir que o processo de regularização do imóvel seja feito de forma correta, segura e dentro da legalidade. Muitas vezes, compradores acreditam que o contrato particular é suficiente, mas a ausência de regularização pode gerar grandes prejuízos no futuro, como perda do bem, ações judiciais ou impedimentos para venda e financiamento.

Evitando problemas com documentação

O advogado atua desde a análise da documentação do imóvel e do vendedor, identificando eventuais irregularidades, pendências, dívidas ou disputas judiciais. Além disso, ele orienta o comprador sobre os procedimentos corretos de escritura e registro, previne fraudes e evita a assinatura de contratos com cláusulas abusivas ou riscos ocultos. Em casos mais complexos, como vendedores falecidos ou imóveis comprados de construtoras, o suporte jurídico se torna ainda mais indispensável.

Ganhando segurança jurídica na compra

Com a regularização feita por meio de escritura pública e registro no cartório, o comprador garante o pleno domínio legal do imóvel, com todos os direitos assegurados pela lei. Esse processo dá segurança jurídica, permite o uso do imóvel como garantia em financiamentos, facilita futuras vendas e evita conflitos com terceiros. Com a atuação de um advogado de confiança, todo o processo é conduzido com tranquilidade, agilidade e total respaldo legal.